衡阳县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证操作办法

根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》、省自然资源厅印发的《湖南省农村宅基地房地一体确权登记颁证工作实施方案的通知》、省自然资源厅、农业农村厅、财政厅、住房城乡建设厅、公安厅印发《关于做好农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作的指导意见》等有关法律法规政策和《衡阳县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证工作实施方案》要求，结合我县实际，制定本操作办法。

一、稳妥开展确权登记

（一）严格规范确认各类宅基地使用权主体

按照国土资发[2016]191号文件规定，宅基地使用权应该严格按照“一户一宅”要求进行确权登记，并依法确认农村集体经济组织成员和户信息资格权。

1、农村集体经济组织成员和户信息资格权的确认，原则以公安部门户籍登记为依据。其中，有多个子女的家庭，应当保留一个子与父母同户口，其他年满十八周岁的子女可申请分户；

2、农村集体经济组织成员因婚嫁户籍未迁移的，按公安部门登记的户籍所在地认定其享有宅基地资格权（包括其生育的子女）；已迁移户籍的，只能享有新家庭所在地宅基地资格权，同时，应注销其原所在地宅基地使用权；

3、农村集体经济组织成员，符合农村一（种养业）、二（农产品加工业）、三（服务农村农业的科技、商务等）产业融合发展要求的农村宅基地混合用途占用的土地，但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定，其他非法途径取得的不得确权登记；

4、农村集体经济组织成员符合宅基地申请条件的，依法流转本农村集体经济组织成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记；

5、农村集体经济组织成员已拥有一处宅基地，另购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权；包括农村村民安排在集中联建的楼房中拥有住房的，则认定为有一处宅基地，对原宅基地使用权及房屋所有权不予确权登记；

6、农村集体经济组织成员符合分户建房条件未分户，但经批准另行建房分开居住的，应按规定申请分户予以确权登记；不符合分户条件有多处宅基地的，只能选择其中一处合法的宅基地确权登记，其余的只调查记录情况，暂不确权登记；

7、农村集体经济组织成员未分开居住的户，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，按实际使用面积确权登记为共有；

8、农村集体经济组织成员通过房地一体确权登记已拥有一处宅基地，因后依法继承（不含过去继承）取得房屋占用的农村宅基地，经所在地的农村集体经济组织确认并公示无异议后，可予以确权登记，在不动产登记簿和权属证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织成员（某某）的房屋合法继承人，此宗为第二处宅基地”；

9、农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记；

10、非本农民集体的农民，因地质灾害搬迁、新农村建设、移民安置、易地扶贫搬迁等政策要求，经统一规划和批准使用的宅基地，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，但应退出原使用的宅基地并申请注销；

11、非农业户口居民(含华侨、港澳台同胞、长期在农村工作的教职员、医务人员、科技人员、回乡定居或落户的离退休人员)，1999年《土地管理法》修订实施前，合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，应予以确权登记，在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员历史取得”；

12、非本村集体经济组织成员（含城镇居民），因依法继承取得房屋占用的农村宅基地，经所在地的农村集体经济组织确认并公示无异议后，可予以确权登记，在不动产登记簿和权属证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织成员（某某）的房屋合法继承人”；

13、已拥有一处宅基地，因司法判决等方式取得房屋所有权而获得宅基地使用权的，可凭有关法律文书办理确权登记，在不动产登记簿和权属证书记事栏应注记“该权利人宅基地使用权以司法判决方式取得，此宗为第二处宅基地”。

（二）分阶段处理宅基地确权问题

农村集体经济组织成员经过批准建房占用的宅基地，符合“一户一宅”和省定标准，以组为单位通过《不动产权籍调查成果汇总公示表》公示15天无异议的，按批准面积予以确权登记（但批准文书超过一年未动工建设、二年未建设竣工，且未办理延期手续的，批文无效）。对违法用地、超省定标准、手续不完善等情形，按以下规定处理:

1、分时段认定省定标准：1987年以前占用的不限额；1987年至1992年4月28日占用的，每户宅基地最高不得超过235平方米；1992年4月28日后占用的，每户宅基地使用耕地的不超过130平方米，使用荒山空地的不超过210平方米，使用其他土地的不超过180平方米；

2、1987年《湖南省土地管理实施办法》实施前，现状未发生变化的，无论是否超标准，按照实际使用面积予以确权登记；《湖南省土地管理实施办法》实施后，已依法取得《土地使用权证》或《房屋所有权证》，现状未发生变化的，无论是否超标准，按照原登记发证面积，补充房地一体权籍调查予以确权登记；

3、1987年《湖南省土地管理法实施办法》实施起至2018年10月8 日《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强村庄建设的意见(试行)》(湘政办发(2018) 64号)实施前，农村集体经济组织成员未经批准建房占用的宅基地，符合规划和“一户一宅”条件的，在补办相关用地手续后，按批准面积予以确权登记。

4、1987年《湖南省土地管理实施办法》实施后，对宗地内超省定标准占用的面积不予登记（不含过去已登记发证的），并在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明，“超省定标准占用宅基地面积（多少㎡），待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定处理，或通过有偿使用机制实施有偿使用”。

5、2019年《湖南省农村住房建设管理办法》（299号令）实施以后违法占地建房，一律按现行法律法规处理；其中，原址改扩建已竣工且符合规划和“一户一宅”条件的，授权乡镇人民政府酌情处理，补办相关用地手续，予以确权登记；

6、非本农村集体经济组织成员占用的宅基地确权问题，符合宅基地使用权主体的，除“小产权房”和非农业户口居民违法占用集体土地外，参照以上规定确权登记。

二、规范资料审查和确权登记

（一）妥善解决没有权属来源等材料的问题。对有合法权属来源资料，符合宅基地使用权主体的，按申请资料审查录入信息予以登记。无权属来源材料或不完善的，按以下规定审查：

1、对1987年以前无权属来源材料的，应当查明土地历史来源和现状，由所在地农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、竣工时间、四至范围等进行确认，通过《权籍调查成果汇总表》公示30天无异议后，由村委会在《农村宅基地房地一体权籍调查确权登记申请审批表》(见附件一)中签具意见，作为确权登记依据；

2、对1987年以后无权属来源材料的，应查明土地权属来源依法确权。对符合登记条件的，由村委会通过《农村宅基地房地一体权籍调查确权登记申请审批表》审查呈报，所在地自然资源所审核，报乡镇人民政府审批，作为确权登记依据；

3、对房屋已建设竣工使用而无建设规划手续，属于《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于《城乡规划法》实施后建设的，经村委会通过《不动产权籍调查成果汇总公示表》公告15天无异议的，作为确权登记依据，不再提供建设规划手续料；

4、对房屋已建设竣工使用而无房屋安全质量鉴定资料的，由房屋所有权人自行在申请登记时“承诺房屋符合安全质量要求并承担责任”，或经村委员会在权籍调查审查时按质量要求认定“房屋已建设竣工使用，质量符合安全要求”。对房屋建设未竣工或不符合安全质量要求的，只登记宅基地使用权，并在权籍调查时和登记证书附记栏中注记有关房屋信息；

 （二）对有权属争议的，应提供双方协议或乡镇人民政府调解（裁定）的生效文书作为确权登记依据。

（三）根据湘自然资发[2019]40号规定，下列情形不得确权登记发证：

1、违法占用永久基本农田，农村集体经济组织非法改变用出让或出租农村集体土地进行非农业建设的；

2、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法违规行为未处理或正在处理的；

3、法律、法规规定的其他不予登记的情形不得确权登记发证。

（四）已纳入城市规划区或成片征拆范围的；不列入此次确权登记范围。

三、统一开展权籍调查

（一）调查范围：1、村民已经占用的宅基地及地上建构筑物（含住宅及配套杂房、围墙等）；2、集体建设用地及地上建构筑物；

（二）调查内容：1、宗地权属调查包括土地的坐落位置及四至、所有权单位、使用权人户口所在地及身份、户主及家庭成员身份证号、合法来源、坐标界址、面积、用途；2、房屋权属调查包括房屋的结构、用途、间数、层数、面积、建造时间、质量及房地一体不动产单元号等内容。

（三）调查方法：

一）技术路径：根据不同区域采用图解法、勘丈法、解析法实测等不同调查方式，逐户逐宗现场调查记录信息，边长单位为米，少数点保留一位数；对未建设或正在建设的合法宅基地只调查宗地，对房屋建设竣工的实行房地一体的不动产权籍调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果。

二）宗地调查：以1：2000线化图为基础，通过实地定点丈量与线化图对比确定界址坐标点和面积，以地籍子区为单位分宗在图上编写宗地号、绘制宗地图，并以村为单位用表格记录地籍子区、宗地号、户主姓名，对有相邻户的，还应记载相邻户的户主姓名。

宗地界址原则上以房屋滴水为界，但房屋周边空地、禾坪在未超过省定标准且合法无争议的，可纳入调查范围; 有围墙闭合圈的按围墙外边定界;住房与杂房等配套用房分离的，原则上在图上设定行人通道连接为一宗地，但有障碍物或公共用地不宜连接的，应独立设定坐标界址点，在同一份权籍调查表中记录清楚；对权属不合法和有争议的应当现场据实调查并记录清楚，待处理后确权。

三）建筑物调查：1、独立的建构筑物权属按外墙边定界，有相邻关系的按双方现场指界定界，有阳台的按全面积定界，有雨棚和坡屋顶不计面积；2、新农村建设或联户联建的成套住房不需分间，按层按套调查面积、分层制作房屋平面图；3、独立户及非成套住房按地层标明间数、层数整栋调查面积制作房屋平面图（连体房屋层数不一致的，分层计算面积制图）。

四）产权人身份调查：收集查验产权人及户籍资料，记录户籍信息和身份证号，并现场拍照并标注宅基地所在村组、宗地号作为登记依据；现场不能提供的，汇总报乡镇人民政府，由乡镇人民政府凭“户主花名册”到公安部门查验结果作为登记依据。

五）权属来源调查：收集查验宅基地批准文书或使用权证书、继承或转让文书等权源资料，调查核定房屋建造时间证明等合法证明资料，并现场拍照以户为单位建好电子档作为登记依据。

（四）调查步骤：

一）外业调查：

1、技术单位负责：1）准备好《农村宅基地房地一体登记权籍调查申请审批表》(见附件二)、1：2000的电子线化图、地籍子区图、影像图、测绘仪、平板仪（带拍照）及丈量工具；2）按2至3人为一组，逐宗开展土地及地上建构筑物堪丈、权籍调查和信息采集；3）以户为单位对房屋现状、收集的信息资料和权源资料现场拍照整理归档；4）将调查结果录入《农村宅基地房地一体权籍调查确权登记申请审批表》并经在场人当面签字确认，以户和宗地为单位装袋组卷、组为单位装盒。

集体建设用地及地上建构筑物参照国有建设用地开展权籍调查、测量落宗建库。

2、乡镇、村组负责：1）为技术单位提供办公场所和生活条件；2）组织带领技术单位拉网式入户开展权籍调查工作，收集权源资料和户信息资料；3）召集群众配合宅基地及房屋定界丈量，妥善处理权属纠纷。

二）内业整理：

1、技术单位应按照政策规定和技术规程，对外业调查成果及时整理建好工作库，在完成一村的外业调查时，将房地一体权籍调查成果表统计汇总交村委会；

2、村委会将籍调查汇总成果表张贴公告15天，再将公示无异议的结果和有异议的情况汇总，签字盖章报乡镇确权登记工作组；

公告期间，村委会对于外出务工人员，可以通过电话、微信、短信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人，并微信、短信等方式确认，发送到确权登记工作组审查落宗建库予以登记，对有异议的要依法处理后再登记。

三）数据库建设：技术单位将符合登记条件的，按照《不动产登记数据库标准(试行)》、《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》等文件要求，建立集图形、属性、电子档案为一体的农村房地一体不动产权籍调查数据库，上传到登记系统，进入登记颁证程序。

四）检查验收：作业单位负责成果自检后，报领导小组办公室组织有关部门对成果质量审查验收。审查主要内容：1、调查程序是否规范；2、调查成果是否完整；3、调查成果格式是否符合规定要求；4、调查成果是否正确保持宗地及其房屋等定着物之间的内在联系；5、宗地图和房产分户图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾；6、调查人员填写的权属调查意见是否完整准确；7、测量人员填写的不动产测量意见是否完整准确；8、成果是否满足建库要求和登记条件。

四、统一登记颁证

登记程序。按照“县政府统一组织、村组集中申请、登记机构批量受理、统一公告、集中审查登簿、分批缮证颁证”的工作方式，整乡整村统筹推进。

一）登记申请：收集审查不动产登记相关申请资料，由村或组集体在《不动产登记集中申请花名册》（见附件三）上签字盖章集中申请。

二）受理公告：乡镇登记窗口批量受理和初审，对符合登记条件的上传到登记机关，并发布“登记公告”。

三）登记收费：在登记受理后，以村为单位下达“登记花名册”，村委会负责按标准统一收交不动产权证书工本费，村委会向农户开具收据，财政向村委会开具收据入账。

根据湘发改价费〔2017〕264号、财税〔2019〕45号、湘发改价费〔2019〕597号文件规定，农村宅基地房地一体确权登记颁证，只收取每本不动产权证书工本费10元。不得向村民收取权籍测量、权籍调查等其他费用。

四）审查登簿：登记机关组织集中审查，对符合登记条件的统一登簿。

五）缮证颁证：技术单位凭登簿结果统一缮证，乡镇登记窗口以村为单位颁证，由村委会主任在颁证台账上签字领取不动产证书，再发放到不动产权得人。

六）资料归档：乡镇登记窗口按一户一档整理登记资料，乡镇人民政府设立“宅基地及房屋不动产”专项档案室，以村组为单位归档。

五、工作要求

（一）各乡镇及有关部必须按照《衡阳县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁工作实施方案》和本办法要求开展工作，严禁拖延时间，严禁抛锚走样，严禁漏户漏栋，严禁弄虚作假，严禁乱收费，严禁违法乱纪。

（二）各乡镇党委、政府和有关部门必须高度重视、认真组织、主动作为，大力宣传发动，争取群众的参与和配合。

（三）压实乡镇和村组责任。乡镇和村组是农村宅基地房地一体调查确权的组织实施主体，必须把此项工作摆到重要议程，成立工作专班，召开村组干部动员大会，按照政府《工作实施方案》和本办法要求，认真组织村组干部和群众开展调查确权工作，确保全面按时完成任务。

（四）强化部门责任和协作机制。自然资源局牵头负责业务指导和监督；公安、财政、农业农村、住房城乡建设等部门要通力协作，密切配合，按照各自职责和任务，分别做好信息采集、经费保障、确权登记发证等工作，共同推进各项任务落实。

（五）强化督促考核。农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作作为中央一号文件的重要内容，要加强贯彻落实并及时督促。各乡镇要紧扣时间节点,细化工作任务，倒排时间，实行台账式管理。领导小组将加强跟踪调度，定期汇总和通报进展情况，加大督促指导力度，对工作推进不力、进度严重滞后的，要进行约谈问责。

附件：

1、《农村宅基地房地一体登记权籍调查申请审批表》；

2、《不动产权籍调查成果公示表》；

3、《不动产登记集中申请花名册》

4、《登记公告》

衡阳县人民政府办公室

2020年3月23日

乡（镇）村组（编号：）

农村宅基地房地一体权籍调查确权登记申请审批表

一、申请人及户籍情况

二、申请登记宅基地及房屋情况

三、权籍调查表

四、不动产权籍审核

不动产首次登记公告

经初步审定，拟对下列村民宅基地及房屋（见附表）不动产予以首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定现予公告。如有异议，请自本公告之日起十五个工作日内，将异议书面报送到所在地政务登记窗口。逾期未提出异议或者异议不成立的，登记机构将依法予以登记。

附表：XX乡(镇)XX村XX组村民宅基地及房屋确权登记清单

衡阳县XX乡（镇）人民政府

    2020年XX月XX日

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