衡阳县房地产业税收征收管理办法

第一条  为了加强房地产业税收的征收管理，防止税收流失，维护房地产业市场公平竞争的纳税环境，促进依法治税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关税收法律法规和政策规定，结合我县房地产税收征管实际，制定本办法。

第二条  房地产税收征管实行“据实征收、先税后证、一票一证、以票控税、部门协作、责任追究”的原则。

第三条  凡在我县范围内经营房地产业的单位和个人，均为房地产业税收纳税人（以下简称纳税人），都应按本办法规定缴纳有关地方税收（基金）。

本办法所称房地产业，包括取得土地使用权、房地产开发、房产所有权转让、土地使用权转让。

本办法所称单位，是指经营房地产业的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。所称个人，是指个体工商户和其他个人。

本办法所称地方税收(基金)，包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、契税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加以及水利建设基金、残疾人就业保障金、工会经费、社会养老保险基金等。

第四条  我国境外单位或者个人销售不动产，而在我国境内未设有经营机构的，其应纳营业税以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。

第五条  纳税人有下列情形之一的，视同销售不动产。

（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为；

（二）单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的行为；

（三）以土地使用权或不动产所有权投资入股，但不与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为；

（四）未到国土资源、房管部门办理土地使用权、不动产确权手续，但实际已经取得土地或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权、不动产所有权转让给他人的行为；

（五）土地使用者和不动产产权人之间，相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；

（六）接受他人委托代建不动产，而以受托人自己的名义，办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；

（七）在房地产开发过程中，投资者在工程完工之前，将自身开发工程的全部权利、义务有偿转让给他人的行为；

（八）对一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建造不动产的行为。

第六条  下列行为不属于销售不动产的征税范围：

（一）以土地使用权或不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为。

（二）土地所有者出让土地使用权，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。

（三）以不动产所有权或土地使用权投资入股，取得接受投资方的股权后，又将该股权转让的行为。

第七条  纳税人自领取营业执照之日起30日内，到主管地方税务机关办理税务登记；外来经营户必须办理报验登记，生产经营时间在连续12个月内累计超过180天的，应当在主管地方税务机关办理税务登记手续。

纳税人办理不动产项目登记时应提供以下资料，并与地税机关签订《依法诚信纳税承诺书》（见附件一），同时向主管地税机关领取销售不动产预收款专用收据（以下简称预收款收据）：

（一）公司章程；

（二）出示营业执照副本和税务登记证件副本，提供营业执照副本和税务登记证副本复印件；

（三）土地使用证复印件；

（四）建设用地规划许可证复印件；

（五）建设工程规划许可证复印件；

（六）建设工程施工许可证复印件；

（七）开户银行及账号；

（八）不动产项目平面图；

（九）建筑工程施工合同复印件：

（十）项目负责人身份证复印件。

纳税人取得商品房预售许可证，签订第一份认购协议或商品房买卖合同并收取第一笔定金之次月15日内，持下列有关资料向项目所在地主管地方税务机关进行不动产项目补充登记：

（一）经物价部门批准的单套商品房销售价格一览表；

（二）商品房预售许可证；

（三）主管地税机关要求的其他资料。

第八条  地税机关要加强与房产、建设、规划、国土资源、发改局、物价局等房地产开发经营相关行政主管部门的信息沟通，建立定期信息交换机制，及时掌握辖区内房地产开发项目有关信息。

第九条  纳税人适用税种、税目、税率（征收率）、征收方式。

（一）转让土地使用权、销售不动产，分别按“转让无形资产”、“销售不动产”税目，征收5%的营业税。

（二）单位纳税人转让土地使用权或销售不动产的所得， 缴纳企业所得税。对账务健全，能够提供真实、准确、完整的纳税资料，正确计算应纳税所得额的纳税人，其应纳企业所得税实行查账征收，企业所得税税率25%。对账务不健全，符合国家税务总局制定的《核定征收企业所得税暂行办法》列举情形之一的，其应纳的企业所得税实行核定征收，核定征收率为2.5%。

个人独资、合伙企业、个人以及属于承包、承租、挂靠经营，经营成果归个人所有的纳税人，转让土地使用权和销售不动产的所得，缴纳个人所得税。纳税人不能提供真实、准确、完整的纳税资料，不能正确计算应纳税所得额的，其转让土地使用权或销售不动产的所得，实行核定征收方式计征个人所得税，其征收率为2.5%。

个人出售自有住房按财政部、国家税务总局的有关文件规定，征收个人所得税。

（三）城市维护建设税：按实际缴纳营业税额计征，县城、建制镇的为5%；县城、建制镇以外的为1%。

（四）土地增值税：土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%—60%。

在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收，核定征收率按相关文件的具体规定执行。

1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（五）印花税：纳税人从事房地产上述业务，与对方订合同时，均应按照合同的金额，按规定的税率申报缴纳印花税；取得权利许可证照的纳税人按规定进行贴花。

（六）教育费附加及地方教育附加按实际缴纳的营业税额计征，征收率为5%。

（七）契税：承受土地、房屋权属转移的单位和个人按法律法规规定缴纳契税。

（八）耕地占用税：取得土地使用权的单位和个人按法律法规规定缴纳耕地占用税。

（九）土地使用税：房地产开发企业从与土地管理部门签订协议次月起至房屋销售完毕期间，按实际使用面积和规定单位税额缴纳土地使用税。

（十）水利建设基金、残疾人就业保障金、工会经费、社会养老保险基金，按有关规定的适用征收率代征。

第十条  纳税人转让土地使用权、销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用为营业额。全部价款是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款。价外费用包括向对方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励金、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用（不包括住房维修基金和代收契税）。

纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的，主管地税机关应依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定其营业额。

第十一条  取得土地使用权环节税收管理

（一）土地使用权出让

出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。纳税人应当在向国土资源管理部门申请办理土地权属手续之前，向土地所在地主管地税机关办理地方税收（基金）申报，并提供呈批报告表、处置方案、土地成交确认书、用地清单、取得土地使用权的有效凭证，缴纳耕地占用税、契税、印花税后，国土资源部门凭税票办理土地使用权权属手续。

（二）土地使用权转让

土地使用权转让，是指土地使用者将其拥有的土地使用权有偿转让给他人的行为。

纳税人转让土地使用权含一并转让的地面建筑物及其附着物，应当在向国土资源管理部门申请土地权属变更手续之前，向土地所在地主管地税机关办理地方税收（基金）申报，并提供转让合同、取得土地使用权的有效凭证，缴纳地方税收（基金）后，向主管地税机关申请开具转让无形资产发票，国土资源管理部门凭税务发票、税票办理土地使用权权属变更手续。

第十二条  房地产开发环节税收管理

房地产开发，指纳税人按规定招聘施工单位和个人从事土地开发和房产开发的行为。其中：土地开发，包括拆除地面建筑物、构筑物及其附着物，土地“三通（路、水、电）一平”等前期工程项目；房产开发，包括各种建筑物和其他土地附着物及其配套设施的新建、改建、扩建等工程项目。

纳税人应在房产开发项目开工前，主动向主管地税机关提供有关项目开发资料，包括土地平面规划、施工合同（副本）等。在支付建筑安装工程款时，督促施工单位和个人按规定缴纳有关建筑业地方税收，凭建安发票支付工程价款。

自建自售工程应按工程进度及时足额申报缴纳税款。

纳税人申请房屋预售许可证、房屋产权初始登记证时，应缴纳建安营业税、土地使用税、印花税等税款，房产部门凭税务机关有关凭证发放上述两证。

主管地税机关应根据发改部门抄送的项目立项批复和开工批复，以及纳税人提供的涉税信息，及时主动地对房地产开发环节的地方税收进行跟踪管理。

第十三条  销售不动产环节税收管理

销售不动产，是指不动产所有权人（产权人）有偿转让不动产所有权的行为，包括房产所有权的首次转让和再转让。

（一）房产所有权的首次转让

1、房产所有权的首次转让，是指房地产开发商（以下称纳税人）将其开发的商品房，包括商品住房、商业用房、写字楼等的所有权销售给购房单位和个人的行为。

2、房产所有权首次转让，有关地方税收按房号进行明细化管理。

纳税人应在向房管部门领取预售房许可证之日起十五日内，向主管地税机关报送预售房许可证（复印件），每栋商品房的结构平面图（示意图），并如实反映每套（间）商品房的面积、编号等情况。

3、主管地税机关应按购房户姓名、房号、销售合同号码、金额（网签金额）、销售单价、房款已交纳金额（分次）、发票号码等情况建立明细台账，以掌握商品房的存销情况。

4、纳税人在为购房户办理房产证之前，必须向主管地税机关办理地方税收（基金）结算，据实计算应纳地方税收（基金），申报缴纳地方税收（基金）后，向主管地税机关申请开具销售不动产发票。房管部门凭税务发票、税票办理房产证。

（二）房产所有权再转让

房产所有权再转让，是指房产所有权人将已使用的房产所有权转让给他人的行为。

纳税人转让房产所有权，应当在向房管部门申请办理权属变更手续之前，向主管地税征收机关办理地方税收（基金）申报，并提供房产转让合同、房产证等资料，缴纳地方税收（基金）后，向主管地税机关申请开具销售不动产发票。房管部门凭税务发票、税票办理房产权属变更手续。

第十四条  纳税人转让土地使用权或销售不动产行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产采用预收款（含预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天。纳税人应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则确认收入的实现。

（一）采取一次性全额收款方式销售房地产的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售房地产的，其应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售房地产的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。

（四）采取委托方销售房地产：

1、采取支付手续费方式委托销售房地产的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售房地产的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售房地产的，应按包销合同或协议约定的价格，于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。

4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售房地产的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方、受托方应按月或按季为结算期，定期结算已销开发产品的清单，已销开发产品销售清单应载明销售开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（五）将开发房地产先出租再出售的：

 1、将待售房地产转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2、将待售房地产以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售房地产确认收入的实现。

（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发房地产时确认收入的实现。

（七）单位、个人将不动产所有权、土地使用权无偿赠与他人，以不动产所有权转移的当天确认收入的实现。

（八）房屋已交付使用的，以房屋交付使用的当天确认收入的实现。不论是否结清价款都必须按成交金额（成交金额不真实的，按评估价或物价部门公布的价格）计缴税款。

第十五条  纳税人应按税法的规定及时向主管地方税务机关进行纳税申报。

纳税申报主要内容为：

（一）《纳税申报表》；

（二）认购协议或商品房买卖合同；

（三）《房屋自用、捐赠及抵债情况表》（附件二）；

（四）《销售不动产预收款收据开具清单》（附件三）；

（五）财务会计报表及主管地税机关要求的其他资料。

第十六条  房地产业纳税人所需发票实行由地税机关代开的方法，纳税人需要开具发票时，向主管地税征收机关申请开具。未缴清地方税收（基金）或者提供的涉税资料不全的，主管地税征收机关不得为其开具发票。

纳税人申请开具发票时应提供以下资料：

（一）《申请开具销售不动产发票审批表》（附件四）；

（二）完税凭证原件；

（三）房产管理部门测绘报告

（四）主管地税机关要求的其他资料。

主管地方税务机关应对开票申请表数据和单套商品房销售价格一览表、网签合同金额、缴纳税款数据进行比对，并在政府门户网上对申请开具的销售不动产发票的房屋价格进行公告，经比对相符（公告无异议）的予以开具发票。

第十七条  主管地方税务机关应加强对项目税款日常管理。

主管地方税务机关应对项目的施工建设情况、房屋销售情况、税款缴纳情况和预收款收据领购开具等情况进行日常管理。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时通知纳税人补缴入库；对多缴税款的项目，应按规定退税或抵缴下期应纳税款。

第十八条  项目销售完毕后，主管地方税务机关应对项目进行税款清算。

主管地方税务机关要对项目的税款缴纳情况和预收款收据领购开具情况等进行清算，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并造具结算表。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时通知纳税人补缴入库；对多缴税款的项目，应按规定退税或抵缴下期应纳税款。

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）上级税务机关规定的其他情况。

第十九条  税收管理人员，对所有房地产开发企业，应按项目管理的规定，纳入信息管理系统实施项目化管理。

第二十条  实行专业化管理。主管地税机关应配备专职人员，税源集中的地方，有条件的应设置专门的机构，对房地产业地方税收实行专业化管理，要落实管理机构和管理人员的具体职责范围，明确工作任务和工作目标。

第二十一条  资料管理。主管地税机关应按照本办法要求，收集房地产业各环节的税收征管资料。管理部门要及时登记税源监控台账。房地产开发的征管资料，按开发项目整理保存归档，转让土地使用权和商品房再转让环节的征管资料按每次交易整理保存归档。

第二十二条  纳税人具有违反本办法规定以及其他税收违法行为的，主管地税机关应依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和有关法律、法规的规定进行处理。

第二十三条  由县财税领导小组办公室牵头，组织监察、审计、财政、反渎等相关职能部门，每半年对房产、国土部门办理产权证书的分户档案资料进行监督检查，也可由地税机关根据实际需要进行不定期监督检查，发现未按本办法规定操作执行而造成税费流失的，由政府扣减有关单位相应经费，并严格追究相关责任人的责任。

第二十四条  地税主管机关及其主管人员，未按本办法的规定做好房地产业税收的征收管理造成税款流失的，依照责任追究制度追究相关人员的责任。

第二十五条  本办法未尽事宜，依照现行税收法律法规执行。

第二十六条  本办法由衡阳县地方税务局负责解释。

第二十七条  本办法自公布之日起施行。

附件下载：